广东省汕头市房改办


汕头市出售和租用公有住房暂行办法
汕头市房改办



根据《汕头市深化住房制度改革实施意见》及房地产管理有关政策规定，特制定本办法。
一、公有住房出售办法
（一）严格执行住房分配审批制度。售房单位在售房前，应按市纪委《关于执行领导干部住房分配审批制度的通知》（汕纪发〔1994〕06号）的有关规定办理干部职工住房分配审批手续。未办理住房分配审批手续的干部职工不能购房。
（二）干部职工购买公有住房实行分级审批制度。正处级以上（含正处级）领导干部和享受正处级以上（含正处级）待遇的干部的购房手续由市政府委托市房改办审批；市直单位、中央和省驻汕单位副处级领导干部（含享受副处级待遇的干部）的购房手续，按照归口管理由各部、委、
办负责审批；市直教育、卫生、体育系统，由市政府办公室科教卫生科负责审批；其他干部职工的购房手续，由各区、市直局（公司）及中央和省驻汕单位负责审批。
（三）售房单位出售公有住房，一律使用由市房改办统一印制的表格和合同书。
（四）公有住房出售工作程序：
1．申报出售范围。各产权单位将经国土房产部门确权的并拟出售的自管公房先填报《单位出售公有住房申请表》连同确认房屋产权的资料由主管部门审核后，送市国土房产局房地产权科审核，再报市房改办审批。
2．单位审查。产权单位根据市房改办批准出售的范围通知职工认购住房。由职工填报《汕头市职工购买公有住房申请表》并附上夫妇身份证影印件交职工所在单位审查后，连同《职工住房情况证明书》（产权单位填写）、《干部住房分配审批表》（复印件）或《单位住房分配证明书
》、《职工工龄证明书》（夫妇所在单位劳动人事部门出具）交回产权单位审查。
3．测丈绘图。由各区、市直各部、委、办、局（公司）、中央和省驻汕各单位有资质的测绘人员对本系统拟出售公房进行实地丈量，绘制房屋分户平面图，并应由二名测绘人员签名。
对自管公房较少或确实没有能力自行测丈的单位，也可委托市国土房产局及其分局专业测绘队伍实地丈量及绘图。
4．房价评估。产权单位根据公房实地丈量的面积，结合各种调节因素，由有资质的评估人员对房价进行评估，并填写《汕头市公有住房出售价格评估表》（填表人须在表中签名）。
5．合同审核。产权单位与购房职工签订《公房买卖合同书》后，由产权单位填写《出售公有住房缴交售房款明细表》，连同《单位出售公有住房申请表》、《汕头市公有住房出售价格评估表》、《房屋平面图》、《公有住房买卖合同书》及上述第二款产权单位审查的资料，按干部职
工购房分级审批的规定送有关部门审批；并按房屋所在地送市国土房产局各土地房产交易管理所核查和鉴证。
6．职工交付购房款。购房职工按合同规定交付购房款。一次付清房价款的，由产权单位发给“房价款付讫”的证明；分期付款的，待付清全部房价款后，由产权单位发给“房价款付讫”证明。产权单位应向市房改办购买由市财政局统一印制的“收款收据”作为收取售房款凭证，并由
审批单位审核和盖章。
7．上缴市住房统筹金。单位收取购房款后，须按规定一次性向市房改办在建设银行汕头分行或工商银行汕头分行开设的“市住房统筹金”专户上缴购房总额5％的统筹金。
8．登记发证。产权单位将上述第5款中合同审核的所有资料和银行收款凭证送交市房改办审核后，由市房改办出具“产权转移通知书”，方可按房地产权变更登记的有关规定和程序，向市国土房产局房地产权管理部门申办《房地产权证》。
（五）购房售价的计算。
1．出售公有住房一律按单元组合式建筑面积计价。
单元组合建筑面积＝室内（斗内）面积＋墙体面积（公共墙体50％）＋分户门内阳台面积（凸阳台按50％面积计，凹阳台按100％面积计）。
2．按成本价购买分配标准面积内的公有住房折扣计算方法。
①旧公有住房成新折扣。按出售当年的新房成本价为100％计算，每早竣工一年成新折扣2％，但使用年限超过30年的，按30年计算。其计算公式为：
每平方米建筑面积旧房年折扣额＝成本价×2％×已竣工使用年限（最多为30年）
②工龄折扣。以年工龄折扣额为基数计算，市区从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止售房每平方米建筑面积年工龄折扣额为7．72元。
每平方米建筑面积工龄折扣额＝年工龄折扣额×夫妇工龄之和
以后各年度工龄折扣额由市房改领导小组逐年测算公布。
③现住房折扣。按成本价的5％计算，其计算公式为：每平方米建筑面积现住房折扣额＝成本价×5％。
我市从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止售房的每平方米建筑面积现住房折扣额为：
框架结构的住房：39元
砖混结构的住房：35．10元
④一次付款折扣和分期付款的计算
职工购房可以一次性付款，也可以分期付款。实行一次付清房价款的给予应付房价款20％的折扣；实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％。每多付10％，给予实付房价款2％的折扣。分期付款的期限一般不超过10年。
3．出售公有住房时，居住环境的调节系数按《住宅环境增减率表》中的规定执行。
4．出售公有住房时地段调节系数除达濠区、河浦区减5％外，其余均为0。
5．出售出有住房时楼层调节系数按《住宅楼层售价调节表》执行。
6．超标准装修的公有住房（不包括自费装修），出售时按《超标准装修项目加价表》中加价的标准执行。
7．出售超分配标准面积的公有住房时，超分配标准面积部分，实行市场价。市场价的计算办法：购买商品房的，应按实际购房价计算；单位自建住房的，原则上按市房改领导小组逐年公布的市场价计算，考虑到区域市场价差异问题，也可按市房地产评估事务所评估的房价计算。
购买超分配标准面积部分的，可享受按购买分配标准面积内的住房的成新折扣和一次付清房价款折扣。
8．计算房价款公式：
①基本房价＝购房当年成本价×分配标准内的面积×（1±住房调节率±装修增减率）＋门窗加价款
②成新折扣额＝基本房价×（购房上一年份数－竣工年份数）×2％
③现住房折扣额＝基本房价×5％
④工龄折扣额＝购房当年每平方米面积工龄折扣额×夫妇工龄之和×分配标准面积内的面积
⑤分配标准面积内的住房应付款＝基本房价－成新折扣额－现住房折扣额－工龄折扣额
超分配标准面积部分的应付款＝购房当年市场价×超分配标准面积×（购房上一年份数－竣工年份数）×2％
⑥分配标准面积内的实际售价：
一次付清房价款的实际售价＝分配标准面积应付款×（1－20％）
分期付款的实际售价＝分配标准面积内的应付款－分配标准面积内的应付款×（首期交款率－30％）÷10％×2％
⑦超分配标准面积住房的实际售价：
一次付清房价款的实际售价＝（分配标准面积内的应付款＋超分配标准面积的应付款）×（1－20％）
分期付款的实际售价＝分配标准面积内的应付款＋超分配标准面积部分的应付款－分配标准面积内应付款×（首期交款率－30％）÷10％×2％
分期付款的实际售价计算式中的（首期交款率－30％）÷10％在计算时，只取整数，小数舍去。
9．出售公有住房时，个人每平方米建筑面积的实际付款额低于我市公布的最低限价，用下面最低售价的计算公式。
①一次付款：
分配标准面积内的住房最低售价＝购房当年最低限价×住房面积
超分配标准面积的住房最低售价＝购房当年最低限价×分配标准面积＋超分配标准面积部分的应付款×（1－20％）
②分配标准面积内的住房最低售价＝购房当年最低限价×住房面积
超分配标准面积的住房最低售价＝购房当年最低限价×分配标准面积＋超分配标准面积部分的应付款。
（六）职工购买产权不属所在单位所有的住房，由该职工所在单位一次性付给产权单位的补偿金后，产权单位按本市深化房改的实施意见和售房办法的规定给予办理购房手续。产权单位不得以任何理由加以拒绝，但职工须一次付清房价款。产权单位收取补偿金的标准，一律按该套住房
计价面积（包括超标面积部分）的购房当年成本价50％计收。
职工所在单位（包括已故职工配偶购房，其已故职工逝世前的工作单位）与产权单位属同级财政管理的行政事业单位，可免交补偿金。职工所在单位交付的补偿金，从单位的住房基金中支付。全额财政预算的行政事业单位，可从行政经费中支付，并列入预算。
二、公有住房租用办法
（一）职工租用公有住房须向产权单位提出申请，并按要求如实填写《租房申请表》，由所在单位签具意见，产权单位按职工住房分配审批制度办理审批手续后，双方签订《租赁合约》。
（二）租金计算
1．计租面积一律按使用面积计租。
使用面积＝分户门内净面积（不计墙体面积）＋分户门内阳台面积（凸阳台按50％使用面积计，凹阳台按100％使用面积计）
住房使用面积按实际丈量计算，对超分配标准面积的住房，在分别测量出住房的单元组合建筑面积和住房的使用面积后，按二者的比值计算出分配标准部分和超分配标准部分的使用面积。
两户以上共有的厅、厨房、厕所、浴室均按实际使用面积的80％与使用户数分摊计租。
2．从本《暂行办法》实施之日起至2000年，公有住房各年度租金标准按《汕头市区1995年至2000年各年度公房租金规划表》执行。
3．各类住房实际月租金额，应根据住房的使用面积和不同结构、新旧程度、层次、装修、居住环境等因素计算（具体调节系数见《汕头市区公有住房租金调节表》）。
4．职工租住公有住房，超住房分配标准面积部分实行成本租金，并根据住房的结构、新旧程度、层次、装修、居住环境等因素计算。从本《暂行办法》实施之日起至1997年6月30日止，市区的成本租金每平方米使用面积月均为2．80元，以后成本租金由市房改领导小组逐年
测算公布。
5．租金计算公式：
①面积不超过住房分配标准的：每月租金（基本式）＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数）×住房使用面积
②面积超过住房分配标准的：
每月租金＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数）×分配标准的使用面积＋当年每平方米使用面积月均成本租金×（1±住房租金调节系数）×超分配标准部分的使用面积
③重新分配承租新建的公有住房：
新分配住房在分配标准内的：
每月租金＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数×〔原住房使用面积＋（现住房使用面积－原住房使用面积）×（1＋0．5）〕
新分配住房超分配标准的：
每月租金＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数）×〔住房分配标准的使用面积＋（住房分配标准的使用面积－原住房使用面积）×（1＋0．5）〕＋当年每平方米使用面积的月均成本租金×（1±住房租金调节系数）×超分配标准部分的使用面积
④重新分配承租腾空的旧公有住房的：
新分配住房在分配标准内的：
每月租金＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数）×〔原住房使用面积＋（现住房使用面积－原住房使用面积）×（1＋0．3）〕
新分配住房超分配标准的：
每月租金＝当年每平方米使用面积月均租金×（1±住房租金调节系数）×〔住房分配标准的使用面积＋（住房分配标准的使用面积－原住房使用面积）×（1＋0．3）〕＋当年每平方米使用面积的月均成本租金×（1±住房租金调节系数）×超分配标准部分的使用面积
⑤市直管公房租金标准，根据本办法的有关规定划细租金档次，由市国土房产局制定。
（三）租金的收缴与减免
1．单位自管住房的租金由单位逐月向承租人收取。
承租人租住非所在单位住房的，其房租可由职工所在单位代收代缴，或承租人逐月直接向住房产权单位缴交。
租住直管公房时，租金收缴按市国土房产局原定的办法执行。
2．职工拖欠公房租金的，职工所在单位有责任代产权单位从发给职工的工资中扣除代缴。
3．租金调整后，对住房分配标准面积之内的新增租金，属下列对象的给予减免：
红军时期参加革命工作的离休干部、民政部门确定的社会救济对象、非在职的优抚对象全免；抗日战争时期参加革命工作的离休干部减免70％；解放战争时期参加革命工作的离休干部减免50％；工龄满40年的退休职工减免30％。
4．符合减免规定的职工享受减免优惠，由所在单位审查后报住房产权单位核准减免。
5．超分配标准面积部分的租金，不予减免。
三、其它
（一）本《暂行办法》由市房改办负责解释。
（二）本《暂行办法》与《汕头市深化住房制度改革实施意见》同步出台，并从1997年3月1日起在汕头市区范围内施行。



1997年3月1日
上海市房地产交易中心


上海市职工所购公有住房上市出租试行办法
上海市房地产交易中心



为搞活房地产二、三级市场，促进存量房屋的流通，加快房屋租赁市场的发展，现就本市职工所购公有住房上市出租提出如下试行办法。
一、经批准实施职工所购公房上市出售的试点区、县范围内（除学校校园、部队营房区域及户籍冻结地区外），本市职工自1994年以来按上海市出售公有住房方案购买的公有住房，在取得房地产权证（房屋所有权证）后即允许上市出租。
二、职工所购公有住房上市出租应当遵循以下原则：
1．职工所购公有住房上市出租必须经同住成年人书面同意后，方可上市出租；
2．职工所购公有住房上市出租，只能作居住使用，不得改变使用性质；
3．职工所购公有住房上市出租，出租对象仅限于国内公民、单位，其中，向上海市外来流动人员出租的，则出租人应按《上海市外来流动人员管理条例》的规定，向房屋所在地的公安派出机构申领《房屋租赁治安许可证》。
三、职工所购公有住房上市出租的税费
1．职工所购公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入应当按《上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法》和《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》的规定纳税。
2．行政划拨土地上职工所购公有住房上市出租，出租人应当将租金中所含土地收益上缴财政，具体办法另定。
四、职工所购公有住房上市出租双方当事人应根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，订立书面的租赁合同。双方当事人订立租赁合同时，也可以使用市房地局制定的《上海市房屋租赁合同》示范文本。
五、租赁双方当事人应在签订租赁合同后15天内，持租赁合同及下列材料到房屋所在地房地产交易中心办理房屋租赁登记手续：
1．出租人应提交的证件：
（1）同住成年人同意出租的书面证明；
（2）出租房屋的房地产权证或房屋所有权证；
（3）出租人身份证明；
（4）委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明；
（5）向外来流动人员出租的，出租人还必须提交《房屋租赁治安许可证》。
2．承租人需提交的证件：
（1）个人的居民身份证明；
（2）单位的工商注册登记证明。
六、房屋所在地房地产交易中心经审核同意租赁，应在受理房屋租赁登记申请之日起的5天内核发市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》，并通知税务机关。经审核不符合规定的，则由房地产交易中心将租赁合同和有关证件退还给当事人。
七、取得《房屋租赁证》后变更或解除房屋租赁合同的，应办理变更或注销登记。
八、承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将租赁房屋的一部分或全部转租他人。房屋转租，双方当事人应签订书面的转租合同，并经原出租人书面同意后，按规定办理转租登记手续。双方当事人订立转租合同时，可使用市房地局制定的《上海市房屋转租合同》示范文本。
九、房屋出租人应在领取《房屋租赁证》后7天内，向税务机关办理纳税手续，依法交税。
十、房屋所在区、县房地产交易中心办理租赁登记后，出租人应在5日内将房屋租赁情况通知物业管理部门。



1998年1月1日